Edanur SİVRİKAYA (*)
1. GİRİŞ
Son yıllarda artan maliyetler sebebiyle kişilerin diledikleri gibi tatil yapabilmeleri giderek zorlaşmaktadır. Diğer imkanlara kıyasla daha ekonomik ve düzenli bir tatil olanağı sunan devre mülk sistemi ise hem ülkemizde hem dünyada birçok kişi tarafından tercih edilmektedir. Dünya turizm sektöründe “Timeshare” olarak bilinen ve çok popüler olan bu sistem ülkemizde bir nevi tatil mülkiyeti olarak rağbet görmekte ve kullanımı giderek yaygınlaşmaktadır.
Birçok kişinin tercihi olan bu sistemin hukuki dayanağı, içerisinde barındırdığı haklar ve yükümlülükler, devre mülkün elde edilişi ve iptali gibi konularda ise uygulamada problemler yaşandığı görülmektedir. Adeta bir haklar ve yükümlülükler paketi sunan bu sistem beraberinde birtakım spesifik hukuki uyuşmazlıklar da getirmektedir.
Bu çalışmada devre mülkün hukuki niteliği, devre mülkün kapsamına giren ve girmeyen durumlar, rıza dışı devre mülk satışı yapılması halinde sözleşmenin iptali için izlenebilecek yollar ile devre mülkün devri konuları üzerinde durulacaktır.
2. DEVRE MÜLKÜN KAPSAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
Devre mülk sistemi, son düzenlemelerden önce mevzuatımızda yer almamakla birlikte uygulamada isimsiz bir karma sözleşme sayılmaktayken 4822 Sayılı Kanun ile 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 6’ncı maddesine (B) bendi olarak eklenen düzenleme ile yasal bir niteliğe kavuşmuştur. İlgili sistem aynı zamanda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. ile 65. maddeleri arasında da yer almaktadır.
634 Sayılı Kanun’un 57. maddesinde tanımlandığı üzere devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade etme hakkıdır. Özetle; paylı mülkiyetin özel bir görünümü olarak ifade edebileceğimiz devre mülk, hak sahiplerine belirli bir zaman diliminde aynı konaklama birimini kullanma olanağı sunmaktadır.
Devre mülk, mülk sahibine sınırlı bir mülkiyet hakkı verir. Mülk sahibi, mülkiyetin tamamına sahip olmayıp belirli bir zaman diliminde mülkü kullanma hakkına sahiptir. Bu sistem, tatil tesisi veya konut kompleksi gibi alanların mülkiyetini genellikle bir hafta veya daha uzun bir süre boyunca belirli bir zamanda kullanım hakkını içermektedir. İlgili kanuna göre devre mülk; mesken nitelikli, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş ya da müstakil taşınmazlarda, binaya ya da bağımsız bölüme paylı mülkiyet tarzında malik olunması şartıyla kurulabilecektir.
Devre mülkler genellikle tatil beldelerinde veya popüler turistik bölgelerde bulunan tatil köyleri, oteller, apartman daireleri gibi yerlerde konaklama imkânı sunmaktadır. Bunun yanında devre mülkün başkalarına kullandırılabilmesi, devredilebilmesi ve devre mülkten kira geliri elde edilmesi gibi nedenlerle bir yatırım aracı olarak da değerlendirilebilmektedir.
3. DEVRE MÜLKÜN İPTALİ
Genel olarak, Türkiye’deki devre mülk satışlarında tüketiciye belirli bir cayma süresi tanınmaktadır. Bu cayma süresi, tüketicinin sözleşmeden vazgeçme veya sözleşmeyi iptal etme hakkını kullanmasını sağlamaktadır.
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin ilgili maddelerine göre; devre mülk hakkı sahibi sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir sebep göstermeden ve cayma bedeli ödemeden sözleşmeyi feshedebilir. Genelde satıcı taraf, tüketiciden cayma öncesinde verdiği hizmetin karşılığında bir bedel talep etmekteyse de ilgili yönetmelik tarafından bu durum yasaklanmıştır. Satıcı taraf tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyecektir.
Devre mülk sözleşmeleri, turistik bir ürün olarak tek taraflı hazırlanan standart sözleşmelerle tüketicilere sunulmaktadır. Bu durumda tüketiciler sözleşmenin içeriğine etki edememekte ve bazen haksız şart ortamı oluşmaktadır. Bazı sözleşmelerde tüketicinin olası bir cayma girişiminde bulunması halinde ödenen bedelden belli oranlarda kesinti yapılacağı şartı getirilerek sözleşmenin tüketici tarafından iptali zorlaştırılmaktadır. Karşılaşılan en büyük problem ise, sözleşmenin iptalini isteyen müşterilere firmaların ilgisiz kalması, işletmelerin bu konuda geri dönüş yapmamaları, müşterilerin yetkililere ulaşamamasıdır. Bu tür sözleşmeler genelde şirketler tarafından hazırlanıp tüketiciye imza ettirilmektedir. Dolayısıyla sözleşmelerin tek taraflı şekilde tüketicinin anlayamadığı, aleyhine olabilecek, makul ve adil olmayan hükümler içermeleri olasıdır. Bu nedenle tüketicilerin hukuki destek alarak sözleşmeleri dikkatle incelemeleri tavsiye edilebilir.
İptal prosedürünün sağlıklı şekilde işlemesi için tüketicinin satıcıyı telefonla arayarak, e-mail yoluyla ya da SMS ile cayma hakkını kullandığını bildirmesinden ziyade yazılı şekilde noter aracılığı ile cayma bildirimini yapması tavsiye edilebilir. Aksi takdirde satıcı tarafından bildirimin kendisine ulaşmadığı öne sürülerek tüketicinin cayma hakkı süresinin bittiği iddia edilebilir. Tüketici (müşteri) bu durumlarda, süresi içerisinde cayma hakkını kullandığını ispatlamakta zorlanabilir.
Devre mülk sözleşmelerinde satıcı, sözleşmenin kurulmasından bir gün önce tüketiciye yazılı şekilde ön bilgilendirme formu vermelidir. Bu formda açık şekilde satıcının vaatleri ve ilgili yönetmeliğin maddeleri de bulunmalıdır. Ön bilgilendirme formunun tüketiciye usule uygun olarak verilmediği ya da hiç verilmediği durumlarda ise tüketici, 14 günlük cayma süresine uymaya gerek kalmaksızın sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 1 yıl içinde sözleşmeyi feshedebilmektedir ve cayma bedeli ödemek zorunda kalmamaktadır.
Devre mülk sözleşmesine tüketicinin irade sakatlığı ile yani rıza dışı, aldatma, hile ve korkutma yolu ile sözleşmenin tarafı haline gelmesi durumunda cayma süresi tatil hakkı kullanıldıktan sonra işlemeye başlayacak olup bu süre zarfı boyunca sözleşme askıda hükümsüz olacaktır. Bu konuyla ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.10.2018 tarihli 2018/544 Esas, 2018/1421 Karar sayılı kararında “(…) Davacı tüketicinin sözleşme konusu olan tesise hiç gitmediği, tatil hakkını kullanmadığı anlaşıldığından, tüketici hakkından faydalanmadığına göre sözleşme imzalanmış olsa dahi cayma hakkı süresinin askıda kaldığı, davacının gönderdiği ihtarname ile cayma hakkını süresinde kullandığı ve buradan hareketle sözleşmenin feshi ve ödemelerin iadesi talebinde haklı olduğu” sonucuna varılmıştır.
4. DEVRE MÜLKÜN DEVRİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 58. maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre devre mülk hakkı, tabi olduğu paylı mülkiyet rejimindeki pay ile birlikte devredilebilmekte ve mirasçılara da geçebilmektedir.
Devre mülkün devri resmi koşullara tabidir. Devre mülk sahibi ya da devre mülkü devralmak isteyen kişi, devir işleminden önce mülkün değerini belirlemek için bir değerleme yapabilmektedir. Daha sonrasında hazırlanacak sözleşme; mülkün değeri, kullanım tarihleri ve diğer önemli detayları içermelidir. Sözleşme, taraflarca imzalandıktan sonra gerekli ödemeler yapılarak ve devir işlemi tapu siciline kaydedilerek devir süreci tamamlanmaktadır.
KMK m. 58’de yer alan hükme göre devre mülk hakkı sahipleri, devre mülk haklarını müşterek mülkiyet payından ayrı olarak devredememektedirler. Bu durum üçüncü kişilere devir yapılırken ve devre mülkün mirasçılara geçişinde de geçerlidir.
Ek olarak, devre mülk sözleşmesinde devir yasağı getirilmesi yasaklanmıştır ve devre mülk hakkının yalnızca kullanımı da bir başkasına bırakılabilmektedir.
5. SONUÇ
Devre mülk hakkı sahipleri, bu sistem kapsamında daha uygun fiyatlarla ve düzenli aralıklarla aynı birimde tatil yapabilme olanağına sahip olmaktadırlar.
Devre mülk hakkının ortaya çıkışı geçmiş yıllara dayansa da son dönemlerde giderek daha popüler bir hale gelmiştir. Özellikle bu hakkın sahibi tarafından devredilebilmesi, kiralanabilmesi gibi imkanlarla sisteme yeni bir alan ve işlerlik kazandırılmıştır.
Bu sistemin avantajları olduğu gibi, usulüne uygun olmayan işlemler neticesinde dezavantajlar da ortaya çıkabilmektedir. Sistemin kendi içinde sağlıklı şekilde işletilebilmesi için hak sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmesi ve haklarını ortak mâlikler arasındaki yönetim planına uygun olarak kullanmaları gerekmektedir. Buna ek olarak, devre mülk sözleşmesinin kurulması aşamasında tarafların sözleşme şartlarını dikkatle incelemeleri ve cayma bildiriminde bulunmak istediklerinde kanuna uygun şekilde bildirimde bulunmaları gerekmektedir. Bu şekilde devre mülk sisteminin kullanımı daha kolay ve yararlı hale gelecek, uyuşmazlıklar doğmayacak veya daha hızlı şekilde çözülecektir.
KAYNAKÇA
• Uğur YETİMOĞLU, Devre Tatil Sistemleri ve Tüketici Hukuku (2005) TBB Dergisi, Sayı 55
• Murat Selim SELVİ , Melahat YILDIRIM SAÇILIK , Samet ÇEVİK , Neslihan CAVLAK Devre Mülk ve Devre Tatil Sistemlerinde Tüketici Şikâyetlerine İlişkin Bir İçerik Analizi, Turizm ve Araştırma Dergisi, Sayı 2
(*) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi 3. Sınıf Öğrencisi.
Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgi ve görüşler genel bilgilendirme ve akademik katkı amaçlıdır. Otto Avukatlık ve Arabuluculuk’un görüşlerini yansıtmayabilir. Hukukun dinamik bir alan olması sebebiyle sitede yer alan bilgi ve görüşler güncelliğini yitirebilir. Sitede yer alan yazılar, o alandaki hâkim doktrini veya yaygın yargısal uygulamaları yansıtmayabilir, yazarın kendi hukuki kanaatlerini içerebilir. Bu sitede yer alan bilgi ve hukuki görüşler hukuki tavsiye değildir ve bu içeriklerin hukuki tavsiye niteliğinde olması amaçlanmamıştır. Özgün durumlar için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir. Sitedeki bilgi ve görüşlerin somut olaylara uygulanmasının neticelerinden Otto Avukatlık ve Arabuluculuk veya ilgili yazının yazarı sorumlu değildir. Bilgilerinize sunarız.
