Emre KÖSEOĞLU (*)
1. GİRİŞ
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kişisel, ailevi ya da ekonomik ihtiyaçları doğrultusunda kiracısından taşınmazı boşaltmasını talep edebilmesi esasına dayanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde düzenlenen bu dava türü, kiracı ve mal sahibi arasındaki hak dengesini korumayı amaçlamaktadır.
Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanakları, dava açma şartları ve sürecin işleyişi üzerinde durulacak; “ihtiyaç” kavramının hukuki anlamı, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve Yargıtay kararları ışığında detaylandırılacak, tarafların hak ve sorumlulukları ele alınacaktır.
2. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan taşınmazın tahliyesi talepli bir davadır. Anılan ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı nitelikte olması, ayrıca bunun da ispatlanması gerekmektedir. Bu niteliklerin mevcut olması halinde tahliye davası açılabilecek ve sözleşme sona erdirilip kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.
Kanun tarafından kiralananı sonradan edinen kişiye de tahliye imkânı tanınmaktadır. Kiralananı sonradan edinen kişi; kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının olması halinde tahliye davası açabilme hakkına sahiptir. Makalenin ilerleyen bölümlerinde hem kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle hem de kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyacı nedeniyle açmış olduğu tahliye davası incelenecektir.
3. KİRAYA VERENİN VE KİRALANANI SONRADAN EDİNEN MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE AÇILACAK OLAN TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
TBK’nın “Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar” başlıklı 350. maddesinin birinci fıkrasında “Kiraya veren kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa açacağı dava ile sona erdirebilir” denilmektedir. Özetle kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut gereksiniminin varlığı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir.
Ayrıca TBK m. 351’de “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa açacağı dava ile sona erdirebilir” denilerek kiralananı sonradan edinen kişiye de tahliye davası açma hakkı tanınmaktadır.
İlgili kanun maddeleri uyarınca aranan şartlar şu şekildedir:
3.1) İHTİYACIN VARLIĞI
Yukarıda da bahsedildiği gibi kiraya verenin kendisinin, eşinin, çocuklarının, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu üçüncü kişilerin ilgili konutu veya iş yerini ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu olmalıdır. Bu ihtiyacın varlığının da bizzat kanunda sayılan kişilere ait olması gerekmektedir.
İhtiyacın varlığı ve niteliği hakkında Yargıtay’ın bazı kararları şu şekildedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12439 E., 2014/12928 K., 24.11.2014 tarihli kararı: “(…) Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK’nın 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK’nın 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir. Ancak, Mahkemece davacının kardeşi ihtiyaçlının, adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulup gerekli araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2007/10759 E., 2007/13295 K., 04.12.2007 tarihli kararı: “(…) Davacı yurtdışında ikamet etmekte ve yabancı biriyle evlidir. Ülkeye geldiğinde kullanmak üzere konut ihtiyacı nedeniyle açtığı davada ihtiyaç sebebi geçici olup bozmayı gerektirmiştir.”
3.2) İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI
İhtiyaç kavramı hem kiraya veren bakımından hem de kiralanan bakımından üzerinde durulması gereken bir husustur. Kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir.
Zaman zaman kiraya verenlerin kiracısını tahliye edebilmek adına gerçekçi ve samimi olmayan ihtiyaçlar ortaya koyduğu görülmektedir. Bu nedenle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkemece ayrıntılı şekilde araştırılması gerekmektedir. İhtiyacın niteliğine ilişkin bir Yargıtay kararına bakacak olursak:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/3336 E., 2014/4259 T., 02.04.2014 tarihli kararı:
“(…) İhtiyaç iddiasına dayanan davalarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. İhtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı için yeterli olup bu konuda uyuşmazlık bulunmaması halinde ihtiyacın kanıtlanmasına gerek yoktur”
Görüldüğü üzere, kiraya verenin kirada oturması somut olayın özelliklerine göre ihtiyaç sebebinin varlığını gösterebilmektedir.
Kiraya verilen konutun, ev sahibinin oturduğu evden daha üstün özelliklere sahip olması da somut olayın özellerine göre tahliye için gerçekçi ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/424 E., 2015/1619 T., 19.02.2015 tarihli kararında, “(…) Dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın bodrum katında otoparkta asansör bulunması, aynı binanın üç ayrı dairesinde kızı ve torunlarının oturuyor olması, davacının oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edecek nitelikte olduğu tespit edilmiş, dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran üstün nitelikte olduğu, kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alındığında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir” denilerek ihtiyacın gerçekçi ve samimi olduğuna karar verilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2005/9523 E., 2005/10887 K., 28.11.2005 tarihli kararı: “(…) Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince: Davacının halen İstanbul’da oturduğu ihtiyaçlı olan eşinin ise Kadirli’ye henüz ikametini nakletmediği tanık anlatımlarından ve tüm dosya kapsamından anlaşılmıştır. Henüz doğmayan ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilemez. Bu durumda ihtiyaç gerçek samimi ve zorunlu olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.”
4. KİRAYA VERENİN DAVA AÇARKEN UYMASI GEREKEN SÜRELER NELERDİR?
İhtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olan kiraya veren, tahliye davası açabilmek için bazı yasal sürelere uymak zorundadır ve bu süreler kira sözleşmesinin belirli ve belirsiz süreli olarak yapılmış olmasına göre değişiklik göstermektedir.
4.1) BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Açılacak davalarda ihtarname zorunlu değildir.
Örneğin 01.01.2022 tarihinde bir yıllık süreli bir kira sözleşmesi yapılmış olsun. Bu sözleşmenin bitim tarihi ise 01.01.2023 olacaktır. Tahliye davası en geç 01.02.2023 tarihine kadar açılması gerekmektedir. Eğer bu bir aylık süre içerisinde dava açılmazsa ve kiracı da sözleşmenin bitiş tarihinden on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme, bir yıl süreyle daha 01.01.2023-01.01.2024 dönemi için uzamış olacaktır. Bu durumda kiraya veren, 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içerisinde, yani 01.02.2024 tarihine kadar dava açabilecektir.
Ek olarak, TBK m. 353 gereği dava açma süresi de dahil olmak üzere kira dönemi içerisinde ihtar çekilmesi halinde dava açma süresi bir ay ile sınırlı olmayacak ve kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır. Bununla ilgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/2787 E., 2017/3690 K., 23.03.2017 tarihli kararı şu şekildedir: “Taraflar arasında yapılan 06.07.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl süreli olup, kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzayarak 06.07.2014 tarihine kadar uzamıştır. Kiraya veren bu tarihten önce ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 06.07.2015 tarihine kadar dava açabilir.”
4.2) BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi tespit edilirken kiraya ilişkin genel hükümler dikkate alınmalıdır. Genel hüküm olan TBK m. 328’de “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur” denilmektedir.
Devamındaki madde olan TBK m. 329’da ise “Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedilebilir” denilmektedir.
Bir örnek vermek gerekirse, 01.01.2022 tarihli bir belirsiz süreli kira sözleşmesi akdedildiğini farz edersek ilk altı aylık dönem 01.01.2022 tarihinden 01.07.2022 tarihine kadar olan zaman için, ikinci altı aylık dönem de 01.07.2022 tarihinden 01.01.2023 tarihine kadar olan zaman için belirlenecektir. Kiraya veren, ilk altı aylık kira döneminde kira sözleşmesini ihtiyaç nedeniyle sonlandırmak isterse ilk altı aylık kira dönemi sonu olan 01.07.2022 tarihinden üç ay önce, yani 01.01.2022 tarihinden 01.04.2022 tarihine kadar karşı tarafa fesih bildiriminde bulunması gerekecek, bu sürenin kaçırılması halinde ikinci altı aylık kira dönemindeki süreye uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekecektir. İkinci altı aylık kira dönemi sonu olan 01.01.2023 tarihinden üç ay önce, yani 01.07.2022 tarihinden 01.10.2022 tarihine kadar fesih bildiriminde bulunması gerekecektir
Burada ayrıca dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, yapılan bildirimlerin ispatlanabilir olması hususudur. Bu çerçevede, yapılan ihtarların noter aracılığı veya iadeli taahhütlü mektup ile yapılması faydalı olacaktır.
5. YENİ MALİKİN DAVA AÇARKEN UYMASI GEREKEN SÜRELER NELERDİR?
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması için de kanunun öngördüğü bazı süreler mevcuttur. TBK m. 351’de “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” denilmektedir.
Görüldüğü üzere, kanun tarafından kiralananı sonradan edinen kişiye kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanınmıştır.
İlgili kanun maddesine göre; yeni malik, taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekerek altı ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Örnek vermek gerekirse, yeni malikin taşınmazı 01.01.2024 tarihinde satın aldığını varsayalım. Yeni malikin veya kanunda öngörülen kişilerin gerçek samimi ve zorunlu bir ihtiyacının varlığı halinde yeni malik, bir ay içerisinde yani 01.02.2024 tarihine kadar kiracıya ihtarda bulunmalı ve altı ay içerisinde de dava açmalıdır. Bu altı aylık süre, taşınmazın iktisap tarihinden itibaren başlayacak olup ihtarnamenin tebliğ süresi hesaba katılmayacaktır. 01.01.2024 tarihinde taşınmazı iktisap eden yeni malikin 01.07.2024 tarihine kadar dava açması gerekecektir.
Kanunda öngörülen diğer süreye göre de sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ile sözleşme sona erdirilebilmektedir. Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin bitiş tarihi 01.01.2024 ise davanın 01.02.2024 tarihine kadar açılması gerekmektedir.
6. SONUÇ
Görüldüğü üzere, kiraya verenin veya kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine yönelik dava açabilmesi mümkündür. Ancak bu ihtiyacın Türk Borçlar Kanunu’nda ve Yargıtay içtihatlarında belirtildiği üzere samimi, zorunlu, gerçek olması ve süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Anılan bu ihtiyacın ve ihtiyacın niteliğinin davacı tarafça sair delillerle ispat edilmesi ve bu hususun menfaat dengesi de gözetilerek Mahkemece araştırılması gerekmektedir. Yapılan araştırma neticesinde anılan şartların varlığının tespit edilmesi halinde kiraya veren, kiracısını tahliye etme hakkına sahip olacaktır. Ayrıca dikkat edilmesi gereken husus ise, kanunda gösterilen süreler olup bu sürelere uyularak dava açılması gerekmektedir.
KAYNAKÇA
• Metin Pehlivan, (2017), Journal of Life Economics, Cilt 4, Sayı 4
• Kübra Nur Güneş Sefil, (2023), Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 13, Sayı 1
• Eren, (2023), Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Legem Yayıncılık, Ankara
(*) Hukuk Fakültesi 4. Sınıf Öğrencisi
Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgi ve görüşler genel bilgilendirme ve akademik katkı amaçlıdır. Otto Avukatlık ve Arabuluculuk’un görüşlerini yansıtmayabilir. Hukukun dinamik bir alan olması sebebiyle sitede yer alan bilgi ve görüşler güncelliğini yitirebilir. Sitede yer alan yazılar, o alandaki hâkim doktrini veya yaygın yargısal uygulamaları yansıtmayabilir, yazarın kendi hukuki kanaatlerini içerebilir. Bu sitede yer alan bilgi ve hukuki görüşler hukuki tavsiye değildir ve bu içeriklerin hukuki tavsiye niteliğinde olması amaçlanmamıştır. Özgün durumlar için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir. Sitedeki bilgi ve görüşlerin somut olaylara uygulanmasının neticelerinden Otto Avukatlık ve Arabuluculuk veya ilgili yazının yazarı sorumlu değildir. Bilgilerinize sunarız.
