Dilara HEKİM
Hukuk Fakültesi Öğrencisi
1. GİRİŞ
Evli bir çiftin yaşadığı konut, yasalarımızda “aile konutu” olarak tanımlanmaktadır. Bir evin aile konutu olmasının hukuki sonuçları ve bazı durumlarda eşlere faydaları olmaktadır. Aile konutu olduğuna ilişkin şerh bulunan bir evde, her iki eşin de yasal hakları koruma altına alınmış olmaktadır.
Yazımızda öncelikle yasal düzenlemeler çerçevesinde aile konutunu tanımlayacağız. Aile konutu şerhi kavramını açıklayacak, bunun etkilerini ele alacağız. Aile konutu şerhinin nasıl konulduğuyla ilgili yol haritasını aktaracağız. Bu işlemlerle ilgili teorik ve pratik sorulara cevap vermeye çalışacağız.
2. AİLE KONUTUNUN TANIMI
“Aile konutu” kavramı hukukumuza 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) ile girmiştir. Kanunda tanımı doğrudan yapılmamakla beraber, Kanunun gerekçesinde aile konutuna ilişkin bir tanıma yer verilmiştir. Aile konutu gerekçede “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak tanımlanmıştır.
Doktrinde “aile konutu” kavramı, “eşlerin, evlilik birliğinin devamı sırasında ortak yaşamı sürdürmelerinin gerekli kıldığı bir yerde ortak oturma ihtiyacının giderilmesinde kullanmak üzere sürekli olarak seçtikleri, kısaca ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan, konut olarak kullanılmaya elverişli taşınır veya taşınmaz yer” şeklinde ifade edilmiştir (1).
3. AİLE KONUTU UNSURLARI
Aile konutunun unsurları konusunda farklı ayrımlar yapılmakla beraber, aile konutuna ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi için; resmi evlilik birliği ile kurulmuş bir aile olmalı, eşler tarafından birlikte seçilmiş olmalı ve aile yaşamının yoğunlaştığı merkez olmalıdır. Bir konutun aile konutu olabilmesi için gerekli koşulları sıralayacak olursak:
3.1. Resmi Evlilik Birliği ile Kurulmuş Aile Olması
TMK m. 185/1’e göre evlilik birliği ancak evlenme ile kurulur. Evliliğin genel hükümleri arasında yer alan aile konutuna ilişkin hükümlerin uygulanabilir olması için de eşler arasında geçerli bir evlilik birliği kurulmuş olmalıdır. Evli olmayan bir kadın ile erkeğin birlikte yaşadıkları, ilişkilerini sürdürdükleri ev, hukuken aile konutu sayılmamaktadır.
3.2. Eşler Tarafından Birlikte Seçilmiş Olması
TMK m. 186 uyarınca eşler oturacakları konutu beraberce seçerler ve birliği beraberce yönetirler. Bu kural m. 185/3’te yer bulan eşlerin birlikte yaşama zorunluluğunun bir devamı niteliğindedir.
3.3. Aile Yaşamının Yoğunlaştığı Merkez Olması
Ailenin günlük yaşam faaliyetlerini düzenli olarak içerisinde geçekleştirdikleri, aile yaşamının odak noktası olarak belirledikleri ve fiilen kullandıkları konut aile yaşamının yoğunlaştığı konuttur.
4. HANGİ KONUTLAR AİLE KONUTU OLMAZ?
“Aile konutunun ailenin yaşam merkezi olması” ifadesinden, bu konutun kural olarak tek bir konut olduğu sonucu ortaya çıkmaktadır. Zira hayatın olağan akışına göre normal olan, her ailenin tek bir yaşam merkezi olmasıdır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin de belirttiği gibi “…yazlık ev, yayla evi, dağ evi gibi ikinci nitelikteki konutlar aile konutu olarak sayılmamaktadır.” (2003/3017 E, 2003/4352 K, 13.03.2003 T.)
Her ailenin mülkiyeti kendisine ait bir evi yoktur. Bu nedenle aile konutu kavramı kiralık evleri de kapsamaktadır. Asıl olan ailenin birlikte yaşadığı evin mülkiyetine sahip olması değil, bir evin ailenin müşterek yaşamı için kullanılmasıdır.
Yargıtay HGK E. 2013/473 K. 2014/92 T. 12.02.2014: “…Taraflar yurtdışında çalışmakla birlikte, her yıl ailece Türkiye’ye izne gelerek, yine ailece dava konusu konutu kullandıkları konusunda çekişme bulunmamaktadır. Ailenin dava konusu taşınmazı salt bu amaca özgülediği ve kiraya vermediği ya da başka bir amaçla kullanmadığı toplanan delillerden anlaşılmıştır. Dava konusu konut, tarafların Türkiye’de bulundukları sürece ortak yaşam faaliyetlerini sürdürme ve oturma ihtiyacı için kullanıldığına, tarafların Türkiye’de bu amaçla kullandıkları başka bir konutları bulunmadığına göre, Türkiye’de iken kullandıkları tek konut olan dava konusu yerin, aile konutu olarak özgülendiğinin (TMK m. 194) kabulü gerekir.”
5. AİLE KONUTU ÜZERİNDEKİ TASARRUFLAR
TMK’nın 194. maddesinde aile konutu ile ilgili düzenleme yapılmıştır. Madde metni şu şekildedir:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Kanun maddesi ile aile konutu üzerinde yapılacak olan tasarruflara bir sınırlama getirmiştir. Bu sınırlama bir tasarruf yetkisi sınırlamasıdır. Maddeyle ilgili Yargıtay kararları şu şekildedir:
Yargıtay 2. HD. E. 2020/5993 K. 2021/1988 T. 04.03.2021: “Tapuya aile konutu şerhi verilmemiş bile olsa o konut aile konutu niteliğini taşır. Bu haktan feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz. Ancak belirli bir işlem için açık rıza ile ortadan kalkabilir. Bu nedenle eşlerden biri diğer eşin rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Yargıtay 2. HD. E. 2020/3385 K. 2021/476 T. 21.01.2021: “Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutuna ilişkin tahsisli kooperatif hissesini diğer davalı …’a devir ederek kooperatif üyeliğini tescil ettirmiş, yapılan yargılama ve toplanan delillerle bu işlem sırasında davacı eşin açık rızasının alındığı ispatlanamamıştır. Aile konutu olan taşınmazın, hak sahibi olan eş tarafından üçüncü kişiye devri, davacının açık rızasını gerektirmektedir.”
Yargıtay 2. HD. E. 2019/5110 K. 2019/8865 T. 18.09.2019: “Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarih, 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar tarihli kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
6. AİLE KONUTU ŞERHİ
Bir mülkün hak sahipliği konusunda kısıtlamalar getirmek ya da ilgili durumlara karşı uyarı niteliği taşımak için uygulanan prosedüre tapuya “şerh koymak” denir.
Aile konutun şerhine TMK m. 194/3’te yer verilmiştir. Buna göre, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş bu konutun, aile konutu olarak kullanıldığına, dolayısıyla, bu konutla ilgili hukuki işlemlerin, ancak kendisinin rızasıyla geçerli olarak yapılabileceğine ilişkin şerhin tapu siciline işlenmesini talep edebilir. Bu madde eşler arasında kabul edilen mal rejimi ne olursa olsun uygulanabilecek bir hukuk kuralıdır.
Aile konutu şerhi konusunda önemli birkaç hususu aktaracak olursak:
6.1. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince aile konutu olan taşınmazın tapu kaydına, aile konutu şerhi verilebilmesi için, o konutun eşlerden birine ait olması zorunludur. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait bir taşınmaz eşlerce aile konutu olarak kullanıyor olsa bile, hak sahibi olan üçüncü kişinin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayıcı şekilde tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilemez.
6.2. Bir evlilik birliğinde kural olarak sadece bir aile konutu olabileceğinden, birden fazla taşınmaza aile konutu şerhi konulamaz. Biden fazla taşınmaza aile konutu şerhi konulduğu durumlarda aile konutu olarak kullanılan konuta konulan şerh geçerli olup diğer konutlara konulan şerhler “yolsuz şerh” durumuna düşecektir.
6.3. Bir eşin tek taraflı beyanı ile şerh koydurması mümkündür. Bu durumda ilgili tapu müdürlüğü şerhi koymak zorundadır.
6.4. Aile konutuna şerh konulabilmesi için taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvuru gerekmektedir. Bu başvuru sırasında, resmi evlilik birliğini gösteren evlilik cüzdanı veya tapudaki malikin eşi olduğuna dair nüfus kayıt örneği gibi belgeler ile taşınmaz üzerinde kanuni hakları gösteren tapu senedi ve/veya konutun, aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlık/nüfus müdürlüğü ve varsa apartman yönetiminden alınmış belge talep edilebilir. Bazı durumlarda, taşınmazın, şerhi talep edilen taşınmaz ile aynı olduğunun kadastro müdürlüğünce tespit edilmesi de gerekmektedir.
7. AİLE KONUTU ŞERHİNİN ETKİLERİ NELERDİR?
7.1 Yasal olarak buranın tek bir kişinin değil evli bir çiftin konutu olduğu kayıt altına alınmış olur. Bu kayıt ilgili üçüncü kişilere karşı etki doğurur. İyiniyetli üçüncü kişiler, bu konut üzerinde ayni hak kazanamaz. TMK m.1024 uyarınca aile konutu şerhi bulunmayan taşınmaz üzerinde ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekir. Oysa Yargıtay, aile konutu şerhi bulunmamasına rağmen aile konutu üzerinde iyi niyetle ayni hak kazanılamayacağına hükmetmektedir.
Yargıtay HGK E.2013/2-2056 K. 2015/1201 T. 15.04.2015: “…TMK’nın 194/1. maddesinde eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlamanın aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının herhangi bir öneminin bulunmadığı, eldeki davada davacı eşin rızası alınmaksızın aile konutunun ipotek olarak davalı eş tarafından gösterilmesinin TMK’nın 194/1 maddesine aykırılık teşkil ettiğinden bahisle davanın kabulü ile dava konusu aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına… Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır…” ifadelerine yer verilerek TMK md.194 hükmünün bir fiil ehliyeti sınırlaması olduğu, tapuya şerh verilmemiş olsa ve üçüncü kişi iyi niyetli olsa dahi malik olmayan eşin rızası olmaksızın yapılan işlemin geçersiz olacağı ifade edilmiştir.
7.2 Aile konutu şerhi kadın, erkek fark etmeksizin eşlerden isteyen tarafça konulabilir. Örneğin, tapusu kadına ait olan bir taşınmaza, erkek eş tarafından aile konutu şerhi konulması da mümkündür. Aile birliği içinde doğan ve aile konutunda yaşayan müşterek çocukların aile konutu şerhi konulmasıyla ilgili bir talep hakkı yoktur.
7.3 İcra ve İflas Kanunu’na göre aile konutu (aşırı lüks olmadığı müddetçe) haczedilemeyecektir (2). Aile konutu olduğunun kolayca tespit edilebilmesi için tapu müdürlüğü nezdinde o gayrimenkul üzerine aile konutu şerhi koyulmasında fayda vardır. Ayrıca bir gayrimenkul kiracılar için aile konutu ise, mal sahibinin borçlarından ötürü haczedilebilecektir. Belirtmek isteriz ki, aile konutunun haczi ve icra yoluyla satışı hususları, somut olaya göre farklılık göstermekte olup, bu tür durumlarda buradaki temel açıklamalarla yetinilmemelidir.
8. KİRALIK EVİN AİLE KONUTU OLMASI
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Eşlerden birisi tarafından yapılan kira sözleşmesine, diğer eş de bildirimle taraf haline gelebilir. Kira sözleşmesine taraf olmakla ilgili ise, ev sahibi ile sözleşme yapmayan eşin, sözleşmenin tarafı olmak için bir bildirimde bulunması yeterli olacaktır.
Bu noktada sözleşmenin tarafı olmakla eşlerin kira borcundan da birlikte sorumlu olacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Dolayısıyla bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olan eş, aile konutundan yararlanma hakkını eşinden bağımsız olarak elde ettiği gibi kira, aidat, konutu aldığı gibi iade etme gibi borçlardan da sorumlu olacaktır. Veya kira kontratını feshetmek isteyen ev sahibi, iki eşe de bildirmek zorunda olacaktır.
Kural olarak boşanma davası sürmekteyken eşler ayrı yaşıyor olsa dahi konutun aile konutu olma vasfı devam eder. Bu hallerde örneğin kira sözleşmesinde taraf gözüken koca, evden ayrılmış olmasına rağmen kira ödeme borcu ile karşı karşıya kalabilecektir. Bu noktada, eğer eşlerin çocuğu yoksa, sözleşmeyi imzalayan eşin mağdur olmaması açısından hâkimin müdahalesini isteme hakkının varlığını kabul etmek gerekir.
Yargıtay 2. HD. E. 2008/11885 K. 2008/11958 T. 16.9.2008: “Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince aile konutu olan taşınmazın tapu kaydına, aile konutu şerhi verilmesi için, o konutun eşlerden birine ait olması zorunludur. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait bir taşınmaz eşlerce aile konutu olarak kullanıyor olsa bile, hak sahibi olan üçüncü kişinin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayıcı şekilde tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilemez.”
KAYNAKÇA
- Türk Özel Hukuku Cilt III Aile Hukuku 18. Baskı (DURAL – ÖĞÜZ – GÜMÜŞ)
- İcra ve İflas Kanunu’nun “Haczi caiz olmayan mallar ve haklar” başlığı altında düzenlenen 82. maddesinin 12. bendinde borçlunun haline münasip evinin haczedilemeyeceği ancak evin kıymeti fazla ise bedelinden haline münasip bir yer alınabilecek miktarı borçluya bırakılmak üzere satılabileceği öngörülmüştür. Ancak mezkûr maddenin ikinci fıkrasında da bu istisnanın, borcun bu eşya bedelinden doğmaması haline münhasır olduğu da belirtilmiştir.
T.C. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi Abdurrahman HACISALİHOĞLU – İstanbul, 2010
Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgi ve görüşler genel bilgilendirme ve akademik katkı amaçlıdır. Otto Avukatlık ve Arabuluculuk’un görüşlerini yansıtmayabilir. Hukukun dinamik bir alan olması sebebiyle sitede yer alan bilgi ve görüşler güncelliğini yitirebilir. Sitede yer alan yazılar, o alandaki hâkim doktrini veya yaygın yargısal uygulamaları yansıtmayabilir, yazarın kendi hukuki kanaatlerini içerebilir. Bu sitede yer alan bilgi ve hukuki görüşler hukuki tavsiye değildir ve bu içeriklerin hukuki tavsiye niteliğinde olması amaçlanmamıştır. Özgün durumlar için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir. Sitedeki bilgi ve görüşlerin somut olaylara uygulanmasının neticelerinden Otto Avukatlık ve Arabuluculuk veya ilgili yazının yazarı sorumlu değildir. Bilgilerinize sunarız.
